乌鲁木齐房价 消费就业房价,后疫情时代乌鲁木齐市场走向分析(房产篇)

发布时间:2020-09-19 18:01:16   来源:网络 关键词:乌鲁木齐房价
消费就业房价,后疫情时代乌鲁木齐市场走向分析(房产篇)

#我的家乡在乌鲁木齐#(本文共2900字,阅读约需7分钟)

说房价之前,先说一个非常有意思的数据。2020年上半年,乌鲁木齐市土地交易面积1126万平米,在全国所有城市中排名首位。

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卖地多经济就能腾飞?

其实看到这个数据,明眼人心里就已经有了答案。作为当下主要的融资手段,乌市的房价不会跌也不能跌,尤其是疫情之后经济形势严峻,房价就更不能跌。至于原因,看下近几年乌市财政收支走势,懂的自然懂。

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今年因为疫情,财政收入会进一步下降,支出却会上升。

但房价不跌不代表会大涨,也不代表你在乌市投资房产可以赚钱。因为如果是为了投资升值而买房,那就必须考虑另一个问题——流动性,但这也是乌市房地产市场最大的命门所在。

为什么说乌市房价不会下跌但二手房却会难以出手(缺乏流动性),接着往下看。

上半年乌鲁木齐房地产市场回顾

首先,房产销售情况。由于疫情的影响,2020年前三个月乌鲁木齐商品房销量锐减,3月陆续开始回暖,4月房交会期间,推出契税全额补贴政策后,新房成交量出现一波集中爆发成交量猛增。但到了5月份新房交易再次出现萎缩,供应量相比4月份环比下降60%,成交量环比下降34%。到了6月份,再次推出契税减免50%的购房优惠政策,成交量开始小幅回升。

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契税全面政策在4月份促进了房屋成交。

在来看下上半年的整体情况,乌市新建商品房预售证面积同比下降13%,其中5月项目取得预售证面积29.99 万方,环比下降74%。相比去年,今年新房累计供应量同比上升9%,但成交量却同比下降46%。单从这个数据上来看,新建住房的供应量已经远远超过了居民购买需求,是典型的的供大于求。有了这些数据,就不难理解为什么4月份要推出购房契税补贴政策了。

以上,就是目前乌鲁木齐楼市的基本面。

2020年前五个月乌鲁木齐商住用地供应猛增,同比上升784%,甚至一不小心夺下了全国卖地冠军的称号。具体看,土地挂牌出售181宗,其中商住用地125宗,商业用地18宗。从地区看乌市挂牌商住用地中,供应区域多分布在新市区、米东区,两者相加供应量占到全市75%。

地价方面,上半年商住用地受挂牌土地多为城市外围影响,楼面地价有所降低。2020年1-5月,乌鲁木齐乌市摘牌商住用地中综合楼面地价仅为965元/㎡;最高地价是碧桂园摘得沙区黑龙江路的一个地块,单价达到5011元/平米。

下半年是不是买房的好时机?

对比今年2月份第一次疫情叠加春节,全市土地供应量0,成交7套来看,7月、8月再次按下“暂停键”,成交量很可能再次出现个位数的情况,也就是说三季度楼市将再次凉凉。这首先对于房产销售、中介公司以及从业人员来说,因为收入极度依赖销售提成,因此必然成为受影响最为严重的群体。

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首先,刚需可以买房。

但对于购房者来说,如果是刚需,当下反而算是一个抄底的机会。尤其是疫情之后,很有可能会在第四季度再次推出税费减免的优惠政策。其次,开篇也已经说明了,虽然从房屋供需上来看,现在已经是明显供大于求,但房价反而不可能大幅下跌,因为大跌就是崩盘。所以不必担心买到高位上亏损太多,再说就算供再大于求,你不买永远没有一套房子是你的,供求关系其实对刚需来说没什么影响。

至于买哪里的,地段、地段、还是地段。离公司、上班的单位越近越好,因为疫情之后私家车会剧增,道路会更加拥堵,如果仅仅是图便宜,买到非常偏远的地方,那上下班将会变得非常痛苦!至于为什么车辆会增加,树洞将在本系列的第三篇,也就是车市篇中做详细分析。

选好地段之后,很简单,买最便宜的地产商。通过上面的数据不难发现,乌市的楼面成本相当低,在现在的售价上打个7折开发商都会有大笔利润。这也是为什么今年4、5月份的时候,某片区楼盘在1万2到1万3之间卖得好好的,某大突然推出了7900的特价房,而且还带装修!某大之所以突然不按套路出牌,打破同行默认的价格攻守联盟,是因为造车项目烧钱太厉害,现在他们全国的盘都在拼命回笼资金向造车项目输血。所以如果关注的片区里刚好有他家的楼盘,多关注,骨折价买到就算不赚,但相比旁边小区好几千的差价,至少不可能更亏。

同一片区,不要去比较什么容积率、绿化、物业,我国的小区,值钱的就是地段,同一地段,直接选最便宜的,这才是规避买房风险最有效的手段。

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投资买房者,建议持币观望。

但如果你是准备买套房子投资的呢,却建议你持币观望。因为投资和自住不一样。投资就必须考虑将来出手变现的问题,说专业点叫“流动性”。在别的地方,可能要考虑卖了赚还是亏的问题,但在乌市,从目前的的供需关系来看,如果买新房,首先要考虑能不能卖掉的问题。

为什么这么说,在前面的数据中,我们可以很清楚地看到今年上半年新房供应量同比去年还上升了9%,但成交量却同比下降46%,直接腰斩了。简单来说,新房哗哗往市场里供应呢,但买主却不多,试想你的房子将来准备出手了,待售的房子却越来越多,如果没有核心价值,比如说学区房,如何从众多待售竞争者中脱颖而出?如果卖不掉,挂牌价又有何意义?说实话,乌市现在包括学区房,除非家里有孩子上学需要用,但就从投资角度来说,都没有太大的空间和价值。

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2015年之后,人口无明显增长。

炒股的朋友都知道,股市要上涨,必须不断有场外资金进场。什么是房地产市场的增量资金?每年新就业的大学生,到乌市安家落户的工程师、产业工人、第三产业从业人员,只有不断有人来乌市就业、成家、落户,乌市的地产市场才能获得一个房价持续上涨的基本面。但很可惜也很明显,乌市不具备吸引人口的磁吸效应。关于这个产业发展和房地产市场的关系,我会在第四部分《历史性机遇必须抓住,通过“内循环”吸引中东部产业转移》中进行详细叙述。

结语

综上所述,通过以上分析,您应该对乌鲁木齐今后一段时间内楼市的大体形势以及房价走势有了大概的判断。其实结论已经比较明确清晰。

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首先,从量上来说,今年的房市凉凉已成必然,相比2019年成交量很有可能会腰斩。但下半年疫情结束后,还是会继续拼命卖地,这将造成今后两三年内大量新房上市,供应量将会在很长一段时间内处于饱和状态。

其次,从价上来说,不会大跌,大跌的风险任何一方都承受不了,所以刚需可以买房。买房选择离工作地点近的,因为新车会增多,路上会很堵;然后可以等税收优惠政策,同一片区选择最便宜的楼盘。

第三,不要在房产投资上加高杠杆。什么意思,打个简单的比方,你现在家庭收入1万5,手上有套房在还房贷,每月4千,车贷每月3千,但你出于投资的考虑,考虑到孩子上学,于是又找老人借钱,凑了50万首付贷款购入第二套房,每月新增5千的房贷。算下来每个月需要还贷达到了1万2,这就叫高杠杆。如果平时关注今日头条乌鲁木齐板块,就会发现疫情到底会给高杠杆的人群带来什么样的影响。尤其是手停口停的自营业主、店老板、销售中介等等,停工两个月,手上没有存款,首付是借的,房贷车贷接连到了还款日,这种压力可想而知。买房前,建议先对自己家的财务状况做个评估,如果失业半年,能不能按时还贷款,如果不能,不要想借钱贷款买房投资吃上涨红利这种事,这种操作在两年前的深圳或许可以,但在乌鲁木齐这种房价稳如老狗的城市,行不通。

最后,从投资上来说,买房不合适。如果一定要投资,第一考虑天山区,作为乌市学区房和核心区,天山区具有风向标的意义。此外,天山区可供应盖新房的地块相对较少,所以在局部可以形成供求平衡,也就是说全市周边尤其是偏远地区的新增房屋不会对天山区的房价造成太大冲击。

疫情已经逐渐散去,生活总是还要继续,现在需要好好考虑考虑未来的路怎么走了,小心前行少摔跤,猥琐发育少加杠杆,才是投机市场的王道。

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原文标题:消费就业房价,后疫情时代乌鲁木齐市场走向分析(房产篇)

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